新闻详情时彩族人工计划

时彩族人工计划 住宅专项维修资金相关法律法规

作者:  来源:  点击量:   日期:2015-05-12

 

住宅专项维修资金相关法律法规

 

 

二○一三年八月

 

  

 

江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则(江府办〔2010 〕20 号) . 2

《物权法》第六章、第八章摘录 . 21

物业管理条例(国务院令504 号) . 27

住宅专项维修资金管理办法(建设部 财政部令第165 号) . 44

广东省建设厅转发省人大《对省建设厅关于请求明确〈广东省物业管理条例〉对物业管理维修基金缴存有关规定的请示的答复》的通知(粤建房函[2007]400 号) . 60

对省建设厅《关于请求明确< 广东省物业管理条例> 对物业维修基金缴存有关规定的请示》的答复(粤常法函[2007] 第109 号) . 61

对广东省人民政府法制办公室《关于明确物业维修基金缴存有关问题的请示》的答复(国法秘农函[2007]371 号)   62

广东省物业管理条例(2008 年修订) . 63

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释〔2009 〕7 号)   88

时彩族论坛工程质量保修办法(建设部令第80 号) . 95

 


 

江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则(江府办〔201020号)

 

蓬江区、江海区、新会区人民政府,市各单位:

  《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》业经市政府十三届58次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  执行过程中遇到的问题,请径向市住房城乡建设局反映。


二○一○年三月八日

 

江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则

 

第一章 总 

  第一条 为加强江门市市区住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位及其共用设施设备的维修、更新和正常使用,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《广东省物业管理条例》、《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》等法律法规的有关规定,结合市区的实际情况,特制定本实施细则。

  第二条 江门市市区行政区域(蓬江区、江海区、新会区)住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本实施细则。

  第三条 市、区房地产行政主管部门分别负责所辖区域内(其中市含蓬江区、江海区,区专指新会区。下同)本实施细则的组织实施以及住宅专项维修资金的指导和监督工作。

  市、区财政部门和审计部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

  第四条 江门市住宅专项维修资金管理机构(以下简称“管理机构”)负责本市区住宅专项维修资金的日常管理工作。

  新会区设立相应的管理机构负责所辖区域内住宅专项维修资金的日常管理工作。

  第五条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第六条 市房地产行政主管部门应当委托一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

  第七条 本实施细则所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  (一)本实施细则所称住宅共用部位,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、走廊通道、门厅、楼梯间、电梯井、物业服务用房,以及房屋外墙面等。

  (二)本实施细则所称共用设施设备,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备,一般包括供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天燃气)管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

 

第二章 交 

  第八条 下列物业的业主应当按照本实施细则的规定交存住宅专项维修资金:

  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有住宅共用部位、共用设施设备的除外;

  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  第九条 住宅专项维修资金首期交存主体、标准和时间。

  (一)1998930日前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目,业主应当交存住宅专项维修资金,交存标准由相关业主自行组织业主大会决定,可参照本条的(三)、(四)、(五)、(六)、(七)项规定交存。

  (二)1998101日至2003831日取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目的住宅专项维修资金,由开发建设单位一次性按物业总投资的百分之二交存。

  (三)200391日后取得《商品房预售许可证》且没有设电梯的商品住宅(含别墅)项目,住宅专项维修资金由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积以每平方米20元的标准交存。

  (四)200391日后取得《商品房预售许可证》且内设电梯的商品住宅项目,住宅专项维修资金由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积以每平方米30元的标准交存。

  (五)200391日至2010331日已取得房屋权属证书的商品住宅项目,可分两年期交存住宅专项维修资金,即201041日至2012331日止。参照本条第(三)、(四)项的交存标准,由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。首期交存住宅专项维修资金的金额应不少于交存标准总额的50%。

  (六)与住宅相连的非住宅参照本条款的交存标准,由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

  (七)开发建设单位在200391日后取得《商品房预售许可证》,并未售出的商品住宅,从竣工交付使用之日起,开发建设单位空置满一周年以上(含一周年)的房屋,应参照本条的第(三)、(四)、(六)项规定的交存标准,由开发建设单位按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

  市住宅专项维修资金的首期交存标准,可根据社会经济发展情况的变化作适当调整。

  第十条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

  第十一条 由市、区房地产行政主管部门与委托的商业银行(以下简称“代管银行”)签订代管住宅专项维修资金的相关协议。

  第十二条 管理机构在代管银行开立市、区住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为核算单位,按幢建账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,可以幢为核算单位建账,按房屋户门号设分户账。

  第十三条 住宅专项维修资金的交存按照下列程序办理:

  (一)开发建设单位在房屋销售(预售)时,应与购房人签订《交存住宅专项维修资金协议书》。《交存住宅专项维修资金协议书》的内容包括住宅专项维修资金的交存标准、交存金额,以及住宅专项维修资金其他相关管理规定。

(二)商品住宅购房人(业主)在办理房屋交付使用手续前或办理房屋交易手续(办理房产证、房屋抵押、房屋产权转让等)前,须持管理机构的《住宅专项维修资金交存通知书》自行到代管银行将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

(三)商品住宅购房人(业主)到代管银行交存住宅专项维修资金,代管银行发给购房人《住宅专项维修资金登记簿》(以下简称《登记簿》)和由广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》。

  (四)商品住宅购房人(业主)交存的首期住宅专项维修资金,若建筑面积在国家《房产测量规范》规定的允许误差值范围内,则不予办理退回或补交手续。

  (五)开发建设单位或物业服务企业己经代收代管的,应在规定时间内将首期住宅专项维修资金转存入住宅专项维修资金专户。

  (六)200391日后取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目,开发建设单位或物业服务企业与购房人(业主)在签订房屋买卖合同时己经约定首期住宅专项维修资金交存标准,并由开发建设单位或物业服务企业代收代管的,应在规定时间内将首期住宅专项维修资金转存入住宅专项维修资金专户。当交存标准低于第九条的第(三)、(四)项的交存标准时,应由购房人(业主)足额交存。当原约定的交存标准超出本实施细则交存标准的,全额存入管理机构所设立的住宅专项维修资金专户滚存使用,不予退回购房人(业主)。

  (七)开发建设单位应当在与购房人签订《商品房买卖合同》时,同时签订《交存住宅专项维修资金协议书》,并按约定足额交存首期住宅专项维修资金。

  (八)物业服务企业应当在物业服务合同中就物业服务费所包含的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用进行约定,不得扩大超越本实施细则规定的住宅专项维修资金使用范围。

  第十四条 购房人如未按本实施细则交存住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付给购房人使用。

  第十五条 商品住宅购房人(业主)已办理房屋权属证书,但未能按规定期限交存住宅专项维修资金的,在办理房屋产权转让、房屋租赁登记、房屋抵押登记等手续前,应当向相关方说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。

  第十六条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

  受让方应及时持住宅专项维修资金过户的协议书、《登记簿》凭证、房屋权属证明、身份证等到管理机构办理分户账更名手续。

  如原业主未交存首期住宅专项维修资金的,业主在办理房屋所有权转移登记前应协商足额交存。

  第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当及时续交。资金管理责任人应当及时发出续交通知,续交后的住宅专项维修资金余额不得少于其按本实施细则应交首期住宅专项维修资金的数额。

  第十八条 业主大会成立后,由业主大会决定住宅专项维修资金划转和购买国债事项,并按照国家、广东省的有关规定执行。

  第十九条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金全额退还业主。业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明,到管理机构办理住宅专项维修资金个人账户注销手续,并提取其个人账户中的余额。

 

第三章 使 

  第二十条 业主大会成立前,需要使用住宅专项维修资金的,应按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案。没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议和方案。使用方案应当包括拟维修和更新改造项目、费用预算、列支范围。相关业主分摊的费用、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的处置办法、专项维修工程的具体实施要求和措施、维修工程的施工方案等。

  (二)由物业服务企业或相关业主组织召开业主大会决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效,并在小区内公示不少于5个工作日。

  (三)由物业服务企业或相关业主组织实施使用方案,并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。施工合同应当包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准。组织工程质量验收的方式和程序,以及支付工程款项的划款方式和要求等。

  (四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向管理机构申请列支住宅专项维修资金。

  (五)管理机构审核同意后,按施工合同的约定向代管银行发出划转住宅专项维修资金通知书。代管银行将所需住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。

  (六)管理机构如发现住宅专项维修资金使用不符合有关法律法规和使用方案的,应当责令其改正。

  第二十一条 业主大会成立后,住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业提出使用建议和方案,使用方案应当包括拟维修和更新改造项目、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的处置办法、专项维修工程的具体实施要求和措施、维修工程的施工方案等。

  (二)由业主委员会组织召开业主大会决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效,并在小区内公示不少于5个工作日。

  (三)由业主委员会委托物业服务企业组织实施维修方案,并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。施工合同应当包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式和程序,以及支付工程款项的划款方式和要求等。

  (四)物业服务企业或业主委员会持有关材料向管理机构申请列支住宅专项维修资金。

  (五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报管理机构备案,管理机构按施工合同的约定向代管银行发出划转住宅专项维修资金通知书。由代管银行将所需住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。

  (六)管理机构如发现不符合有关法律法规和使用方案的,应当责令其改正。

  第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业提出使用建议和方案,使用方案应当包括拟维修和更新改造项目、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的处置办法、专项维修工程的具体实施要求和措施、维修工程的施工方案等。

  (二)由业主委员会组织召开业主大会决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效,并在小区内公示不少于5个工作日。

  (三)由业主委员会委托物业服务企业组织实施维修方案,并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。施工合同应当包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式和程序,以及支付工程款项的划款方式和要求等。

  (四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。

  (五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报管理机构备案,管理机构如发现不符合有关法律法规和使用方案的,应当责令其改正。

  (六)业主委员会按施工合同的约定向代管银行发出划转住宅专项维修资金通知书。由代管银行将所需住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。

  第二十三条 当业主大会同意使用住宅专项维修资金的决议生效后,物业服务企业或相关业主、业主委员会应当持下列材料到管理机构备案:

  (一)住宅专项维修资金使用申请表(向管理机构索取或从市房地产行政主管部门的网站下载);

  (二)业主大会关于同意使用住宅专项维修资金的书面决议文件。书面决议文件应当载明具体维修工程项目、金额、相关业主分摊和相关业主投票同意签署确认等情况;

  (三)相关业主签署确认同意的书面材料;

  (四)住宅专项维修资金的使用方案、施工合同书、施工单位的工商登记证、施工企业资质证书、预算书。

  第二十四条 管理机构收到上述材料后,在5个工作日内完成材料审核,并出具备案文件,相关业主、业主委员会应当对该款项的使用履行监管职责。

  第二十五条 维修工程竣工验收合格后,物业服务企业或相关业主、业主委员会应向管理机构提供工程结算书、维修和更新、改造工程的发票、相关业主意见反馈表、维修费用分摊明细表等相关材料。

  第二十六条 物业服务企业、业主委员会或业主在日常检查中,发现下列情况的,应当由相关职能部门依程序组织代修并按规定申请列支住宅专项维修资金:

  (一)住宅(房屋)共用部位、共用设施及设备存在安全隐患或者出现法律法规和相关强制性技术标准规定必须进行大、中修、更新和改造等情况,要求相关业主或业主委员会限期实施整改,但逾期不实施整改的;

  (二)经消防、安监、技监、房屋安全鉴定等相关职能部门鉴定为危及房屋使用安全和公共安全等紧急情况,要求相关业主或业主委员会限期实施整改,但逾期不实施整改的;

  物业所在地区房地产行政主管部门会同街道办事处或社区居委会、乡镇人民政府组织代修,维修费用由相关业主共同承担,从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支,并将专项维修费用的列支情况向业主公告。

  第二十七条 发生危及房屋使用安全和公共安全等紧急情况需要立即抢修时,物业服务企业、业主委员会或相关业主应迅速向相关职能部门报告,经相关职能部门确认需即时抢修的,及时向管理机构和物业所在地区房地产行政主管部门报告有关情况,由相关职能部门立即组织抢修,其费用由相关业主共同承担,按照规定从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支,并将专项维修费用的列支情况向业主公告。

  第二十八条 物业所在地区房地产行政主管部门组织代修、抢修的,应按照以下程序办理:

  (一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告。

  (二)由物业所在地区房地产行政主管部门会同街道办事处或社区居委会、乡镇人民政府组织代修,制定代修施工方案、施工合同书和住宅专项维修资金的使用方案。

  (三)由物业所在地区房地产行政主管部门委托具有相应资质的施工单位编制维修项目的工程预算,并经工程造价部门审定。

  (四)物业所在地区房地产行政主管部门向管理机构提出列支划转住宅专项维修资金的申请。

  (五)申请列支住宅专项维修资金应提交的材料:

  1.物业所在地区房地产行政主管部门组织代修的会议决定和代修施工方案。

  2.相关专业部门对维修项目的鉴定报告。

  3.住宅专项维修资金的使用方案(应当载明具体维修工程项目、金额、相关业主分摊等情况)。

  4.施工合同书(包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式,以及支付工程款项的划款方式和要求等)。

  5.施工单位的营业执照、施工企业资质证书、经工程造价部门审定的维修项目的工程预、结算书等。

  (六)管理机构收到上述材料后,在5个工作日内出具备案文件和根据施工合同书的约定办理有关划款手续。

  第二十九条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  本条第(一)、(二)、(三)项规定情形,因维修责任人之间发生费用支付争议而导致诉讼或仲裁,无法即时支付相关维修、修复、养护、更新和改造费用的,经业主大会决定,可以从住宅专项维修资金中先垫支。相关费用收回后,应当即时补充住宅专项维修资金。

  第三十条 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的,开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  第三十一条 按照国家的有关规定,住宅专项维修资金专户所产生的利息收入进行全额分配。每年年初按照业主账户的累计积数计入到业主账户。

 

第四章 监 

  第三十二条 管理机构负责建立信息化管理系统,依法对住宅专项维修资金的归集、查询、使用等环节进行管理。

  第三十三条 尚未交存住宅专项维修资金的房屋,由市、区房地产行政主管部门组织住宅专项维修资金清缴工作。市、区财政、规划、工商、税务、城市综合管理部门及其他相关部门应当依法配合住宅专项维修资金的清缴工作。

  (一)市、区房地产行政主管部门对市区内的商品住宅项目进行全面清理,对未按规定交存住宅专项维修资金的开发建设单位,应当责令限期交存;

  (二)开发建设单位尚未按规定交存住宅专项维修资金的,应当补交首期住宅专项维修资金。逾期仍不交存的,相关业主应通过司法途径向开发建设单位追缴住宅专项维修资金,市、区房地产行政主管部门应依法提供协助;

  (三)对于已经办理房屋权属证书的业主,经多次督促催交仍不交存住宅专项维修资金的,由相关业主、业主委员会在小区内予以公布,市、区房地产行政主管部门应协助区域内的相关业主、业主委员会通过司法途径追缴。

  第三十四条 管理机构和业主委员会,应每年至少一次与代管银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主公布下列情况:

  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况。

  (三)业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  管理机构及业主、业主委员会对住宅专项维修资金账户变化情况有异议的,可以要求代管银行进行复核。

  第三十五条 代管银行每年至少一次向管理机构、业主委员会报告住宅专项维修资金情况。

  市、区房地产行政主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可要求代管银行进行复核。

  代管银行负责建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

  第三十六条 住宅专项维修资金的管理和使用,依法接受审计部门的审计监督。

  第三十七条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算需执行财政部门的有关规定。

  《住宅专项维修资金专用收据》的申领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受市、区财政部门的监督检查。

  市、区财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

 

第五章 法律责任

  第三十八条 开发建设单位违反本实施细则第十四条规定,将房屋交付给购房人使用的,由市、区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

  第三十九条 开发建设单位未按本实施细则第三十条规定分摊维修、更新和改造费用的,由市、区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

  第四十条 开发建设单位、物业服务企业违反本实施细则规定,挪用住宅专项维修资金或将住宅专项维修资金用于其他用途的,由市、区房地产行政主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,处挪用金额两倍以下的罚款,并责令限期改正;逾期不改正,情节严重的,依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定,由颁发企业资质证的行政主管部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第四十一条 任何单位和个人不得侵占、挪用住宅专项维修资金,不得以任何理由和形式,将住宅专项维修资金用于本实施细则第七条规定范围以外的用途。

  业主委员会侵占、挪用住宅专项维修资金或将住宅专项维修资金用于其他用途的,由市、区房地产行政主管部门协助和指导相关的业主依法追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,责令限期改正,并通告全体业主;逾期不改正,情节严重,并造成经济损失的,责任人负责赔偿;构成犯罪的,依法追究直接责任人员的刑事责任。

  管理机构违反本实施细则的规定,挪用住宅专项维修资金或者造成住宅专项维修资金损失的,市、区房地产行政主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  市、区房地产行政主管部门和财政部门违反本实施细则的规定,挪用住宅专项维修资金的,按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定执行。

 

第六章 附 

  第四十二条 本实施细则由市房地产行政主管部门负责解释。

  第四十三条 本实施细则自201041日起施行,有效期为5年。


 

《物权法》第六章、第八章摘录

中华人民共和国主席令

第 六十二 号

《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007316通过,现予公布,自2007101日起施行。
                      

中华人民共和国主席 胡锦涛
                2007316

 

中华人民共和国物权法

第六章 业主的建筑物区分所有权

  第七十条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  第七十一条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
  第七十二条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  第七十三条  建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
  第七十四条  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
  第七十五条  业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
  地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
  第七十六条  下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  第七十七条  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
  第七十八条  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
  第七十九条  建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
  第八十条  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
  第八十一条  业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
  对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
  第八十二条  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
  第八十三条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
  业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第八章 共 有

  第九十三条  不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
  第九十四条  按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
  第九十五条  共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
  第九十六条  共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。
  第九十七条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
  第九十八条  对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。
  第九十九条  共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。
  第一百条  共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
  共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。
  第一百零一条  按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
  第一百零二条  因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。
  第一百零三条  共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
  第一百零四条  按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。
  第一百零五条  两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定。


 

物业管理条例(国务院令504号)

第一章 总 则

 

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

  第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

  第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

 

第二章 业主及业主大会

 

  第六条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

 

第三章 前期物业管理

 

  第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

 

第四章 物业管理服务

 

  第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

  国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

  第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三十七条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

  第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

  第三十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

  第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

  第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

   第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

 

第五章 物业的使用与维护

 

  第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

  第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

 

第六章 法律责任

 

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第六十一条 违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十二条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

 

第七章 附 则

 

  第七十条 本条例自200391日起施行。


 

住宅专项维修资金管理办法(建设部 财政部令第165号)

 

第一章 总 则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,制定本办法。
  第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
   
本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
  第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
  第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
  第五条 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
  县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

 

第二章 交 存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:
  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
  前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
  第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%8%
  直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。
  第八条 出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:
  (一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%
  (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
   
第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
  从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
  第十条 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。
  直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
  开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  第十一条 业主大会成立前,已售公有住房住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。
  负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

  开立公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中,业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户帐。

  第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
  已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
  第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
  第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
  第十五条 业主大会成立后,应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:
  (一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
  开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  (二)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的,应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
  (三)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
  第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
  业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。
  第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。
  成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。
  未成立业主大会的,续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

 

  第三章 使 用

   第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  第十九条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
  第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
  (一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
  (二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
  (三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
  第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
  第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;
  (二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
  (三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
  (四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
  (五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
  (六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
  第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
  (一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;
  (二)业主大会依法通过使用方案;
  (三)物业服务企业组织实施使用方案;
  (四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
  (五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;
  (六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
  (七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:
  (一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;
  (二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
  发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
  第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
  第二十六条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
  利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
  利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
  利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
  禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
  第二十七条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
  (一)住宅专项维修资金的存储利息;
  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

 

第四章 监督管理

  第二十八条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
  受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
  第二十九条 房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:
  (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;
  (二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
  第三十条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
  (三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
  第三十一条 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
  直辖市、市、县建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
  第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
  第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
   
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
  第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

 

第五章 法律责任

  第三十五条 公有住房售房单位有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正:
  (一)未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的;
  (二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;
  (三)未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
  第三十六条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。
  开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。
  第三十七条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
  物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
  直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十八条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反本办法第二十六条规定的,由上一级人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的,由上一级人民政府财政部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  业主大会违反本办法第二十六条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。
  第三十九条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
  第四十条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第六章 附 则

  第四十一条 省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法,制定实施细则。
  第四十二条 本办法实施前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。
  第四十三条 本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。
  第四十四条 本办法自200821日起施行,19981216建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)同时废止。


 

广东省建设厅转发省人大《对省建设厅关于请求明确〈广东省物业管理条例〉对物业管理维修基金缴存有关规定的请示的答复》的通知(粤建房函[2007]400号)

 

各地级以上市建设局、房管局(国土房管局):

     去年,广州市部分楼盘业主委员会向开发商追讨物业专项维修资金,开发商以“《广东省物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》关于物业专项维修资金缴交主体的规定不一致”为由不肯补缴物业专项维修资金,引起社会的广泛关注。为此,我厅去年就维修资金缴交主体问题向省人大请示,请予以明确。省人大于20071022日作出《对省建设厅关于请求明确<广东省物业管理条例>对物业维修基金缴存有关规定的请示的答复》。现将省人大的答复意见转发给你们,请你们在物业管理维修资金缴存和管理工作中按照省人大的答复意见执行。

 

广东省建设厅

  00七年十月二十六日


 

对省建设厅《关于请求明确<广东省物业管理条例>对物业维修基金缴存有关规定的请示》的答复(粤常法函[2007]109号)

 

省建设厅:

  你厅《关于请求明确<广东省物业管理条例>对物业维修基金缴存有关规定的请示》(粤建房字[2006]158号)收悉。

  省人大常委会法制工作委员会为此专门发函建议省政府法制办就建设部和财政部联合发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》是属于部门规章还是一般规范性文件以及《广东省物业管理条例》与国务院《物业管理条例》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》该如何适用的问题请示国务院法制办。国务院法制办于2007718日作出《对广东省人民政府法制办公室<关于明确物业维修基金缴存有关问题的请示>的答复》(国法秘农函[2007]371号)。现将国务院法制办的答复意见转给你们,请按照国务院法制办的答复意见执行。

    此复。

 

省人大常委会法制工作委员会

20071022

对广东省人民政府法制办公室《关于明确物业维修基金缴存有关问题的请示》的答复(国法秘农函[2007]371号)

 

广东省人民政府法制办公室:

  你办转来的《关于明确物业维修基金缴存有关问题的请示》(粤府法[2007]34号)收悉。经研究并征求建设部的意见,现答复如下:

  一、建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)属于建设部和财政部联合印发的规范性文件。

  二、2003831日《物业管理条例》实施前,广东省范围内物业专项维修基金的缴交主体问题应当适用《广东省物业管理条例》的有关规定。

 

 

 

国务院法制办公室

00七年七月十八日


 

广东省物业管理条例(2008年修订)

第一章总 

    第一条  为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

    第二条  本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。

    本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

    第三条  各级人民政府应当规范物业管理工作,保障业主对物业依法享有的管理权,促进物业管理向专业化、市场化发展,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

    第四条  省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

    市、县(区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。

    第五条  街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

    第六条  物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,督促其依法、诚信经营和服务,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,促进行业健康发展。

第二章  物业管理区域

    第七条  物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

    旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

    对物业管理区域划定有争议的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。

    第八条  新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

    已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

    街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

    第九条  一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。

第三章  业主、业主大会及业主委员会

    第十条  房屋的所有权人为业主。

    尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

    第十一条  业主依法成立业主大会,选举业主委员会。

    业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

    一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

    第十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域的显著位置公告。

    第十三条  百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

    已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

    符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

    业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

    第十四条  建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

    业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

    第十五条  业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,组织召开首次业主大会会议。

    业主大会筹备组履行下列职责:

   (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

   (二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

   (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

   (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

   (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    前款(一)至(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

    第十六条  首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。

    第十七条  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

    业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

    第十八条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

    经业主委员会决定,或者百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

    业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

    第十九条  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的,应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上,业主有权查阅相关资料。

    第二十条  业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

    推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

    第二十一条  业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

    第二十二条  业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定:

    (一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。

    (二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数,按照两者之和计算。

    第二十三条  业主大会会议表决采用记名投票的方式。

    任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。

    第二十四条  业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

    (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

    (二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

    (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

    (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题;

    (五)配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

    (六)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。

    第二十五条  业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

    (一)具有完全民事行为能力;

    (二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

    (三)遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;

    (四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

    第二十六条  业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

    业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

    业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

    业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

    第二十七条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料:

    (一)管理规约、业主大会议事规则;

    (二)业主大会的会议记录和会议决定;

    (三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

    物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

    业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。

    备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

    第二十八条  业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执,向公安机关申请刻制印章,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

    第二十九条  业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,可以召开业主委员会会议。

    业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意,并在物业管理区域的显著位置公布。

    第三十条  业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

    (一)挪用、侵占业主共有财产;

    (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

    (三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

    (四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

    (五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

    (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

     业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

    第三十一条   业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

    (一)因物业转让等原因不再是业主的;

    (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

    (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

    (四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

    (五)业主大会议事规则约定的其他情形。

    第三十二条  业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

    职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

    第三十三条  业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

    业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

    第三十四条  业主委员会任期届满三个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

    业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

    业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

    第三十五条  业主委员会日常工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

    业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况,接受业主监督。

第四章  前期物业管理

    第三十六条  前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

    分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供服务。

    物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

    第三十七条  建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。

    实行政府指导价的前期物业服务费标准,应当按照政府指导价的有关规定执行。

    第三十八条  建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于十平方米,最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发时彩族论坛面积千分之二的比例配置物业服务用房。

    物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。

    物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。

    第三十九条  县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时,按前条规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。

    县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时,在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

    第四十条  建设单位在交付物业前,应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。

    第四十一条  物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。

    物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

    建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。

    第四十二条  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

    在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

    (一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

    (二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

    (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

    (四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

    (五)物业及配套设施的产权清单;

    (六)物业服务用房的清单;

    (七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

    建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

    第四十三条  物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,及时处理业主投诉,改进物业管理服务。

     物业服务企业不及时处理业主的投诉的,居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理;对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。

第五章  物业管理服务

    第四十四条  业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时,业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

    物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

    物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

    第四十五条  物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。

    第四十六条  物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

    第四十七条  业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用;物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

    第四十八条  物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取有关费用。

    第四十九条  物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

    物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

    业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时,物业服务企业应当及时答复。

    第五十条  物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

    业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

    物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

    第五十一条  物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:

    (一)第四十二条规定的资料;

    (二)物业服务用房;

    (三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

    (四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

    (五)其他应当移交的财物、资料。

    第五十二条  业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的,可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理。

    业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。

第六章物业的使用和维护

    第五十三条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

    任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。

    利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。

    第五十四条  物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。

    物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

    建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。

    第五十五条  物业管理区域内禁止下列行为:

    (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

    (二)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

    (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

    (四)破坏或者擅自改变房屋外观;

    (五)违法搭建建筑物、构筑物;

    (六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

    (七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

    (八)损毁树木、园林;

    (九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

    (十)乱丢垃圾,高空抛物;

    (十一)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

    (十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

    物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

    第五十六条  物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

    因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

    第五十七条  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

    第五十八条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。

    住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

    住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账,并按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

     住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

    第五十九条  业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给新业主。

    第六十条  共有物业的维修、更新、改造费用,由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊

    第六十一条  物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支。

    物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

第七章法律责任

    第六十二条  建设单位未按照本条例第十二条规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报告并在物业管理区域公告的,或者未按照本条例第十四条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的,由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可以处五万元以下的罚款。

建设单位未按照本条例第三十八条规定提供物业服务用房的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的,责令向业主大会交纳相应价款,用于解决物业服务用房,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。

    第六十三条  物业服务企业有下列情形之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚:

    (一)业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的,责令限期退出;逾期拒不退出的,处五万元以上十五万元以下的罚款,并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书;

    (二)损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的,可处五万元以上二十万元以下的罚款。

    物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定,擅自提高收费标准,增加收费项目的,由县级以上人民政府价格行政主管部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

    第六十四条  物业服务企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等行为的,应当依法承担民事责任;对违反治安管理的行为,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第六十五条  业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。

    业主委员会违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,由政府有关部门依法追究责任。

    第六十六条  业主委员会委员违反本条例第三十条规定的,由县级以上人民政府相关行政主管部门依法处理,并在其物业管理区域内予以通报;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会,业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,并给予警告。

    六十七条  违反本条例规定,泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的,依法追究法律责任。

    第六十八条  违反本条例第五十五条规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任,并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

    (一)违反第一项规定的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

    (二)违反第二项、第四项、第五项规定的,由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。

     (三)违反第三项规定的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款,对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款;逾期未拆除的,县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

    (四)违反第六项、第七项规定的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告;对个人可以处一万元以下的罚款;对单位可以处二十万元以下的罚款。

    (五)违反第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项规定的,由相关行政主管部门依法查处。

    第六十九条  县级以上人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,尚未构成犯罪的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章附 

    第七十条  本条例所称共用部位,是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房,以及房屋外墙面等。

    本条例所称共用设施设备,是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天燃气)管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

    第七十一条  本条例自200931起施行。


 

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释〔20097号)

 

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009323日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009101日起施行。

 

                二○○九年五月十四日

 

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

 

2009323日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)

 

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条  业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:

(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

(三)违反规定进行房屋装饰装修;

(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位,包括包销期满,按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009101日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。

本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

房屋建筑工程质量保修办法(建设部令第80号)

  

《房屋建筑工程质量保修办法》已于2000626经第24次部常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。

  部 长 俞正声

  二○○○年六月三十日

 

房屋建筑工程质量保修办法

 

     第一条  为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益,维护公共安全和公众利益,根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》,制订本办法。

     第二条  在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程)的质量保修,适用本办法。

     第三条  本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。

  本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

     第四条  房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。

     第五条  国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。

  县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。

     第六条  建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等,双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

     第七条  在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

  ()地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

  ()屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

  ()供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  ()电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

  ()装修工程为2年。

  其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

     第八条  房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

     第九条  房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修。

     第十条  发生涉及结构安全的质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告,采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,施工单位实施保修,原工程质量监督机构负责监督。

     第十一条  保修完成后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的,应当报当地建设行政主管部门备案。

     第十二条  施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任。

     第十三条  保修费用由质量缺陷的责任方承担。

     第十四条  在保修期限内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

     第十五条  因保修不及时造成新的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

     第十六条  房地产开发企业售出的商品房保修,还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。

     第十七条  下列情况不属于本办法规定的保修范围:

  ()因使用不当或者第三方造成的质量缺陷;

  ()不可抗力造成的质量缺陷。

     第十八条  施工单位有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令改正,并处1万元以上3万元以下的罚款:

  ()工程竣工验收后,不向建设单位出具质量保修书的;

  ()质量保修的内容、期限违反本办法规定的。

     第十九条  施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,由建设行政主管部门责令改正,处10万元以上20万元以下的罚款。

     第二十条  军事建设工程的管理,按照中央军事委员会的有关规定执行。

     第二十一条  本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

     第二十二条  本办法自发布之日起施行。

 

相关阅读: